Konut kiralarındaki fahiş artış tartışılmaya devam ediyor. Kira oranlarında ise TÜFE’nin üzerinde artış yapılamıyor. Kiralar ve pandemi önlemleri kapsamında kapatılan iş yerleri ile ilgili hukukçulardan kıymetli ikazlar geldi. Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Devlet otoritesinin yasağı ile kapanan yerler için kiracı –yasak periyoduna ilişkin- kirayı ödemekten kurtulur. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmesini talep edemez” dedi.
İstanbul başta olmak üzere ülke genelinde konut kira fiyatlarındaki artış suratı, dönemsel olarak kiralık mesken talebinin de artmasıyla birlikte Türkiye’nin son günlerde en çok konuştuğu bahislerden biri haline geldi. Konut kiralarındaki yüksek artış nedeniyle eski kiracıyı tahliye edip meskeni daha yüksek fiyatla kiraya vermek isteyenlerin sayısı da bir epey fazla. Bahçeşehir Üniversitesi (BAU) Hukuk Fakültesi Dekanı Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla, Dekan Yardımcısı Doç. Dr. Zafer Kahraman ve Doç. Dr. Seda Öktem Çevik son haftalarda gündemden düşmeyen kira fiyatlarındaki artış ile ilgili ‘Kira Hukuku’ kapsamında özel açıklamalarda bulundu.
“5 yıldan uzun süren kira kontratlarına dikkat”
Kelamlarına kanun koyucunun konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıyı korumak tarafında bir tercihi olduğunu hatırlatarak başlayan Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Kural olarak mukavelelerde kontrat özgürü temeldir. Bunun manası, kanun tarafından sınırlama getirilmemiş ise, tarafların mutabakatla her türlü mukaveleyi, istek ettikleri içerikte yapabilecekleridir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise, kanunun emredici kuralları ile getirdiği sınırlamalardan bir tanesi de kira artışında 12 aylık TÜFE ortalamasının hudut olarak getirilmesidir. Burada kanun koyucu, mukavele serbestisini kiracıyı muhafaza gayesiyle sınırlamıştır. Halbuki, yasal sınırlamaların bulunmadığı hallerde, bu türlü bir sınırlama kelam konusu olmayacaktır. Kanuna nazaran, birinci beş yıl için kira bedellerinin artışında 12 aylık TÜFE ortalaması üst hudut teşkil edecek; daha sonra ise -beş yıldan uzun süren kira mukavelelerinde ise- mukavelenin tarafları hakkaniyet, değişen rayiçler ve TÜFE oranlarına nazaran bir belirlemenin yapılmasını talep edebileceklerdir. Bu “belirleme” aslında bir çeşit uyarlamadır. Buna nazaran, kiraya veren yahut kiracı, beş yıldan uzun süren kira mukavelelerinde kira bedelini yine belirlemek (uyarlamak) için dava açabilecektir. Öbür bir deyişle, beş yıldan uzun süren konut ve çatılı işyeri kiralarında, TÜFE hududu üst hudut olmayacak, rayiç bedel ve hakkaniyet gerektirdiği takdirde bu hududun üzerinde bir kira bedeli belirlenebilecektir. Birçok kiracı, kira ilgisi bittiğinde örneğin anahtarının teslimini yapmıyor. Teslim tüzel bir süreç olduğu için, birçok türel süreç üzere yazılı kanıtla ispat edilmelidir. Kira kontratının başında ve sonunda, kiralananın teslim alındığını ve teslim edildiğini belgelendirmek, mümkün ihtilafları önlemek açısından önemlidir” dedi.
Öte yandan, beş yıllık kira müddeti dolduktan sonra 344. unsurun 3. fıkrasına nazaran belirlenen kriterlerin uygulandığını ve hakim tarafından yine bir kira bedeli belirlendiğini tabir eden Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla ise, bahisle ilgili şunları söyledi:
“Örneğin; beş yıl dolduktan sonra kirayı veren, kira bedelinin tekrar belirlenmesi emeliyle dava açtı. Ortadan da bir buçuk sene daha geçti lakin dava sonuçlanmadan kiracı tahliye etti. İşte burada rayiş dikkate alınıyor. Buna eski kiracı indirimi de denilebilir. Enflasyon oranı üzere datalar dikkate alınarak kira bedelinde birçok vakit yeni kira bedelini belirleme kelam konusu oluyor. Hasebiyle o bir buçuk yıllık periyodu mahkemenin belirleyeceği meblağ üzerinden kiracının ödemesi gerekiyor.”
Kiracı nelerden sorumlu?
Kira bedellerinin ödenmesi ile ilgili konuşan Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, bilhassa kira bedeli ve mukavelenin sona erme sebepleri bakımından kayırılmıştır. Mukavele tarafları ortasındaki menfaat istikrarı, şuurlu olarak kiracı lehine tesis edilmiştir. Sona erme sebepleri bakımından korunması, kiracının mukaveleden doğan borçlarını ifa etmesine bağlıdır. Buna karşılık kiracı, kira bedelinin sembolik bir kısmını ödemese dahi, kiraya veren bedelin eksik ödendiği savıyla kira mukavelesini sona erdirebilir. Kira mukavelesinin en kolay sona erdirme hali kira bedelini ödememeye dayanır. Bir lira dahi eksik olsa tablo birebirdir zira kira bedeli tam olarak ifa edilmemiştir. Uygulamada da mukavelenin sona ereceğine karar veriliyor. Kira kontratının sona ermesinin sonucu olarak kiracı kiralananın tahliye etmeli ve kiraya verene geri vermelidir. Bir noktayı daha burada ek etmek lazım. Kiracı, kararlaştırılmışsa, kira bedeli haricinde masrafları de ödemek zorunda. Onları ödemediği takdirde tekrar temerrüde düşebilir. Nedir kelamı edilen yan sarfiyatlar, mesela tipik olarak sitelerde, apartmanlarda ödenmesi gereken aidatlar bu kapsamda sayılabilir. Bunları da ödemek gerekir” teklifinde bulundu.
Kiracıların mümkün erken tahliyesi ile ilgili konuşan Doç. Dr. Seda Öktem Çevik ise, Türk Borçlar Kanunu’nda bu mevzuda bir düzenlemenin bulunduğunu belirtti. Öktem Çevik, “Türk Borçlar Kanunu m. 325 mucibince, kiracının mukavele müddetine yahut fesih devrine uymaksızın kiralananı geri vermesi halinde kira kontratından doğan borçları, kiralananın benzeri şartlarla kiraya verilebileceği makul bir müddet için devam eder. Burada somut uyuşmazlık bakımından kiralananın ne kadar müddette tekrar kiraya verileceği hususu mahkemece tespit edilir. Fakat kiracının bu mühletin geçmesinden evvel kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira alakasını devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira mukavelesinden doğan borçları sona erer” dedi.
“Pandemi devrinde devlet tarafından kapatılan yerler için kira talep edilemez”
Son olarak pandemi ile ilgili kira hukuku özelinde de hukuksal tahlil teklifleri paylaşan Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Pandemi kimi kira kontratlarını hasta etti. Birtakım kira mukavelelerine ise bulaşmadı. Kontratın akıbetini belirlerken, mukavelenin taraflarının ne kadar ve ne tarafta etkilendiğini anlamamız lazım. Mesela, salgının gölgesi altında yaşarken birtakım marketlerin çok daha fazla kârlar ettiğini gördük. Hasebiyle o marketlerin salgından ve yasaklardan berbat etkilendiğini ileri sürmesi mümkün değildir. Buna rağmen, kimi iş yerlerinin, alışveriş merkezlerindeki birtakım mağazaların ve restoranların da kapandığını gördük. Kapanma kararını devlet veriyor. Hasebiyle bunda ne kiraya verenin ne de kiracının kusuru var. Her iki taraf için de kaçınılmaz bir nedenle başa gelen bir olay kelam bahsidir. İki tarafın da bunda kusuru olmasa da artık o mukavelenin ifa edilmesi devlet otoritesinin getirdiği yasak sebebiyle imkânsız hale gelmiştir. Çünkü, kiralananı kiracının kullanımına bırakmak kiraya verenin temel borcudur. Kiraya veren, kiralananı kullanıma bırakmakla yükümlü olmasına karşın, devlet yasaklamaları nedeniyle artık bu borcunu yerine getirmesi mümkün olmuyor. Kiracı ise, kiralananı kullanmak, işletmek, iş yerini çalıştırmak istiyor lakin yapamıyor. Buna hukukta imkânsızlık diyoruz. Bu ihtimalde, zorlayan sebebin yarattığı bir imkânsızlıkla karşılaşıyoruz. Tabi burada öğretide birtakım tartışmalar var olsa da şu nihaidir: yani o devir için o kontrattan kiracı faydalanamadı ve bunda hiç kimsenin kusuru yok. Bu devirde bir imkânsızlık yaşandı. Hasebiyle, sadece o periyoda has olarak karşılıklı borçlar sona ermiştir. O periyotta devlet otoritesinin yasağı ile kapanan yerler için kiracı –yasak periyoduna ilişkin- kirayı ödemekten kurtulur. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmesini talep edemez. Devlet otoritesiyle kapanma imkânsızlığa yol açtığı için bu sonuç tabiatıyla meydana gelir. Yasaklar bittiğinde ise, kontrat yine uygulamaya döner. Lakin, yasak kapsamında olmayan yerlerin kirasında imkânsızlık kararları uygulanmaz. Kuralları oluşmuş ise, çok ifa zahmetine dayalı olarak uyarlama talep edilebilir” tabirlerini kullandı.