Doç. Dr. Murat Batı*
Bilhassa döviz kurunun bu ortalar yükseldiği devirde her eserin fiyatında olduğu üzere konut, iş yeri, arsa ve arazi olarak sayılan gayrimenkullerin fiyatları da hatırı sayılır formda yükseldi. Bu gayrimenkulleri alıp satarken yerleşmiş bir uygulama olan gayrimenkulün gerçek bedeli yerine daha düşük bir bedelden alım-satım gösterilmektedir. Ekseriyetle düşük bedel banka üzere ispatı güçlü bir vasıtayla gönderilirken kalan fiyat ise elden verilmektedir. Hem alıcıyı hem de satıcıyı buna iten nedenlerden biri de tapu harçlarının varlığıdır. Lakin bu alışverişin gerçek bedelinin dışında düşük bedelle resmi kayıtlarda gösterilmesinin hem alıcı hem de satıcı açısından ortaya çıkan vergi kaybından öbür tespiti halinde mahpus cezası ile son bulması üzere bir durum da kelam konusu olabilmektedir. Taraflar açısından bu yerleşmiş uygulamanın sonuçlarını ele alalım.
Müteahhitten “sıfır” bir mesken alınması durumunda
Herkes yeni bir konut alıp orada oturmak ister. Hatta şu devirlerde fiyatlar daha fazla artmadan bir konut satın alayım telaşında olanların sayısı azımsanamayacak kadar çoktur. Evvel meskeni bulursunuz, pazarlık edersiniz, anlaşırsınız ve nihayetinde meskeni almaya tam karar verdiğiniz anda satıcı müteahhit ya da emlakçı şunu söyler; “evin fiyatı şu kadar fakat tapuda daha düşük bir bedel olan şu meblağdan satışı göstereceğiz”. Bu kurulan cümlenin manası şudur “evi anlaştığımız fiyattan satın alacaksınız ancak tapuda daha düşük bedelle göstereceğiz, tapuda gösterilen fiyatı bankadan kalanını ise elden vereceksiniz ve sonuçta siz ve ben daha az tapu harcı ödeyeceğiz”. “İyi de ben bu konutu gerçek fiyattan satın almak istiyorum” dediğinizi duyar üzereyim. Maalesef birçok vakit bu talebinizde ısrar ederseniz satıcı meskeni satmaktan vazgeçecektir.
Pekala satıcının dediği üzere satın alırsak ne olur?
Öncelikle Gelir Vergisi Kanunu tekrarlanmış m.80/6 uyarınca bu konutu gerçek bedeli dışında satın alıp konutu aldığınız tarihten itibaren 5 yıl içinde satmaya karar verirseniz ve satacağınız yeni alıcı da sizin üzere gerçek bedelden göstermek isterse ve siz de satarsanız bu yeni satış meblağıyla düşük bedelle alış fiyatınız ortasındaki fark üzerinden bedel artış çıkarı yani gelir vergisi ödemek zorunda kalacaksınız. Bu oran GVK m.103’te yer alan orandır. Bu oran %15’ten başlayıp %40’a kadar gitmektedir.
Örneğin bir meskeni geçmiş 5 yıl içinde 900 bin TL’ye satın aldığınız fakat tapuda 300 bin TL gösterip satın aldıysanız ve bu meskeni Kasım 2021’de 2 milyon TL’ye satıp gerçek bedelinden yani 2 milyon TL’den satışı gösterirseniz 627 bin TL gelir vergisi ödemeniz gerekecek. Meğer bu konutu satın alırken 300 bin TL değil de gerçek bedeli olan 900 bin TL’den göstermiş olsaydınız 386 bin TL gelir vergisi ödeyecektiniz. Gerçek bedelden göstermemenizin bedeli yani size ek külfeti (maliyeti) 241 bin TL’dir (627-386).
Gerçek bedelden gösterme konusunda ısrarcı olun derim.
Müteahhit açısından
Müteahhit sıfır konutu satarken gerçek bedelinden gösterilmediği için daha düşük gelir elde etmiş görünecek ve gelir/kurumlar vergisi, süreksiz vergi ve KDV’yi eksik ödemiş olacak. Tahminen de o yılı “zararla” kapatacaktır. Ne hoş değil mi!!!…
Tapu harcı açısından
Yerleşik bu uygulamada düşük bedelden gösterilen meblağ ekseriyetle halk ortasında “rayiç bedel” ancak yasal (doğru) ismi vergi pahası olan meblağdır yani belediyede kayıtlı meblağdır. Bu fiyat ise yani vergi kıymeti Emlak Vergisi Kanunu m.29’da belirtilen fiyattır.
Harçlar Kanunu’nun 63’üncü hususunda “Tapuda yapılan süreçten sonra, emlak vergisi kıymetinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin yahut beyan edilen zaman ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, ortadaki farka isabet eden harç ikmalen yahut re’sen tarh edilir. Bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Adap Kanununda yer alan vergi ziyaı cezası %25 nispetinde uygulanır.” formundadır. Buna nazaran satışı yapılan bir gayrimenkulün gerçek satış bedelinin altında olduğu tespit edilirse ya da satış meblağının EVK m.29’da yer alan vergi bedelinden düşük olduğu fark edilirse ortadaki fark re’sen ya da ikmalen tarh edilir. Ortadaki fark bir vergi/harç kaybı olacağından bu kaybın yanı sıra ayrıyeten VUK m.344 uyarınca 1 kat alınması gereken vergi ziyaı cezası Harçlar Kanunu m.63 uyarınca dörtte biri (%25) kadar alınacaktır. Yani matrah farkından kaynaklı harcın tamamı ve 1 kat kesilecek vergi ziyaı cezasının ¼’ü ödenecektir.
Sonuç olarak gerçek bedelinden satılmadığının anlaşılması durumunda vergi yönetimi gerçek satış bedeli ile resmi satış bedeli ortasındaki farktan hem alıcından hem de satıcıdan %2 oranında harç alacak ve bu meblağın dörtte biri kadar da ceza alacak.
“İkinci el” mesken satın alındığında
Her vakit sıfır konut satın alınmayabilir. Bulduğunuz konut emekli öğretmen Ali beyefendiye de ilişkin olabilir, tüccar Memed beyefendiye de. Bu durumda konut sahibi meskeni düşük bedelle satışının gösterilmesini isterse ve siz de alıcı olarak bunu kabul ederseniz düşük bedel üzerinden tapu harcı ödersiniz. Lakin sonraki yıllarda (5 yıl) gerçek bedelinden satılmadığının anlaşılması durumunda vergi yönetimi gerçek satış bedeli ile resmi satış bedeli ortasındaki farktan hem alıcından hem de satıcıdan %2 oranında harç alacak ve bu fiyatın dörtte biri kadar da ceza alacak.
Olayın mahpus cezası boyutu
Türk Ceza Kanunu m.206 uyarınca bir resmî belgeyi düzenlemek yetkisine sahip olan kamu görevlisine palavra beyanda bulunan kişi, üç aydan iki yıla kadar mahpus yahut isimli para cezası ile cezalandırılır. Tapu memuruna gerçekte olan bedelin altında bir bedelle satın aldığınızı beyan ediyorsunuz. Uygulamada bu unsurun uygulanmasına çok sık karşılaşılmasa da bana çıkmaz demeyin. Ayrıyeten eminim ceza hukukçuları buna bir açıklık getireceklerdir.
Nasıl çözülecek bu sorun?
Bu mevzunun birinci başta yerleşik uygulama olmaktan çıkması gerekmektedir. Vergi yönetimi mevzuyu çalışma planına dahil edip bilhassa cezai yaptırımlarının daha caydırıcı hale getirilmesi sağlanabilir. Bunun tahliliyle alakalı bir model üzerinde çalışmaktayım ve en kısa vakitte sizlere buradan bunu bir yazıyla sunma niyetindeyim.
*Ondokuz Mayıs Üniversitesi Ali Fuad Başgil Hukuk Fakültesi Kamu Hukuku Kısım Lideri.
