Merhaba Sevgili Onedio Okurları,
Bugün irdeleyeceğimiz ve hakkında bilgiler vereceğimiz mevzu uzun vakittir halkımızın büyük çoğunluğunun daima gündeminde olan kira uyuşmazlıkları ve beklenen sonucundaki “uzlaşma” hususu.
Kiracılık ve konut sahipliği enflasyon ve konut piyasasının süratle tırmanması hasebiyle daima yeni sorun ve tahlil için atılan adımlarla ülkemizde tekrar tekrar siyasetin ve hukukun gündemine oturuyor. Geçtiğimiz günlerde 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri ortasında (1 Temmuz tarihi dahil olmak üzere) yenilenen mukavelelerde, kiralananın kira bedelinde bir evvelki periyot kira bedelinin %25’inin üzerinde artırım yapılamayacağı düzenlemesi ile “belirlenmiş azami kira artış oranı”nda müddet uzatılarak tıpkı formda 1 Temmuz 2024’e dek yenilenen kontratlarda de bu oran % 25 olarak belirlendi lakin bu düzenleme şimdi kanunlaşmadı. Bu sonlandırma, mülk sahipleri için bir sorun olarak görülmekteyse de maaşlar ile yarışan kira bedelleri ile başı sıkıntıda olan kiracıların büyük bir kısmının ülkedeki resesyon (ekonomik gerileme) sürecinin derinleşmesi hasebiyle artan mali korkusuna karşı biraz da olsa rahatlatıcı oldu.
Gayrimenkul piyasasıyla ilgili daima olarak yeni fikirler tartışılarak ve düzenlemeler vazedilerek toplumun büyük kısmı için büyük bir sorun olarak merkezi bir pozisyonda olan ve hatta bir kesim için “barınma sorunu” düzeyine, bir temel insan hakkının kaybı manasına dahi gelebilecek bir noktaya hakikat ilerleyen bu mevzuda “uzlaşma” sıkıntısı gerek daha fazla masrafa sebebiyet vermemek, gerekse ihtiyari bir düzenlemeyle ortak bir tatmin sağlamak ve dava sürecinin uzunluğundan nasip almamak için büyük ehemmiyet arz etmekte.
Kira uyuşmazlıklarında dava açmaya alternatif yollar neler?
Kiracı ve kiralayanların her ne kadar kira uyuşmazlıkları doğuran çatışması pek ortada ise de kimi kiracılar artık gayrimenkul piyasasının farkında olarak düşük bir kirada diretmek yerine kira artışı yapmaktan yana bir makul seçim yapıyor lakin çoğunlukla mülk sahibi olan kiralayan da salt piyasayı münasebet göstererek apansızın kiracının alışılmış mali sistemini sarsacak boyutta artırım yapmak istiyorsa ortada buluşma gerekliliği meydana geliyor ve dava sürecinin yorgunluğundan kaçınılmış oluyor.
“Uzlaşma”, “arabuluculuk” ve “tahkim” kavramları hukuk tabirleri olarak “ADR” yani “alternatif uyuşmazlık tahlil yöntemleri” ismiyle son yıllarda hayli talep görmekte ve ülkemiz de dahil olmak üzere dünyanın birçok hukuk sisteminde kendi yerini gittikçe sağlamlaştırmakta ve genişletmekte. Oransal ve sayısal olarak gitgide artan uyuşmazlıkları karşılayamayacak noktaya gelen isimli donanım ve insan kaynağı sonucunda ortaya çıkan mühlet sorunu, adaletin tesis edileceği vakti öteleyerek dava sürecinin manasını yitirmesine neden olmaya başladığında burada işbu bu alternatif türel tahlil yolları devreye giriyor. Lakin kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk hususu bu uzlaşmanın sağlanmasına bağlı olarak bir sonraki safha olarak düzenlenecek olup “arabuluculuk” ile kira oranındaki “uzlaşma” farklı manalara gelmektedir. Burada kelam edilen konu; kiracı ile kiralayanın konut için kanundaki süreksiz hususta geçtiğimiz periyodun tarihi üzerindeki revize ile mühleti uzatılacağı belirtilen üst hudut olan % 25 oranını aşmaksızın bir ortak bedel belirlemektir. Lakin bu durum konutlarda ve 5 yıllık periyodun aşılmadığı durumlarda geçerlidir. 5 yıllık periyodun akabinde yapılacak artırımda ise tekrar bölgedeki ikame kira bedellerini ve TÜİK’in açıkladığı TÜFE’yi göz önüne alarak bir kararlaştırmada bulunmak ve uzlaşmak gerekmektedir.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci nasıl işler?
Kira artış oranında bir belirlemeye gidilemediği ve bu konuda uzlaşılamadığı takdirde; Adalet Bakanı Yılmaz Tunç’un, 4 Temmuz 2023 tarihinde kabine toplantısının ardından yaptığı açıklamaya nazaran “kira uyuşmazlıklarında mecburî arabuluculuk” 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren devreye girecek ve uzlaşma olmadığı takdirde direkt dava basamağına geçilmeyecek, kiracı ile kiralayan ortasında kira bedelindeki artış oranı bahisli muahede bir de arabulucu nezdinde denenecek.
Zorunlu arabuluculuk, bir diğer deyişle dava koşulu arabuluculuk, bir uyuşmazlık için mahkemeye dava açmak için başvurmadan evvel Arabuluculuk Bürosu’na başvurulmasının zorunluluğunu tabir etmektedir. Tahliye davaları üzere kira uyuşmazlıklarındaki en yaygın davaların bir yıldan fazla sürmesi hem yargı yükünü hafifletmek hem de kiracı ile kiralayanı bir kere daha görüştürmek ve mahkemede mümkün karşı vekalet fiyatı, harç ve sair masraflardan daha az bir masrafla uyuşmazlığı çözmek için bir yol olacaktır. Alışılmış şimdi bu bahisteki açıklamalar yalnız bir kelam mahiyetindedir ve şimdi resmi bir nitelik kazanmış değildir. Yeniden de kira uyuşmazlıklarında uzlaşılmasının önünü açan bir konu olduğu için ehemmiyet taşımakla birlikte doğal her ne kadar daha az masraflı olduğunu söylesek de yeniden de bir masrafı olacağı unutulmamalıdır.
Anlaşıldığı takdirde taraflarca aksi kararlaştırılmadığı takdirde Arabuluculuk Minimum Fiyat Tarifesi’nde belirlenen fiyat ödenecektir. Anlaşılmadığı takdirde iki saatten az görüşmeler için fiyat Bakanlık tarafından ödenecektir ve ertesinde uyuşmazlığın konusu ihtiyaren yargıya taşınacaktır.
Kira artış oranında uzlaşmanın kıymeti nedir?
Kira uyuşmazlıkları üzere bireyin aktüel hayatında neredeyse anlık bir kıymet tabir eden “barınma” sorunundaki yargılama örneğin “tahliye” davaları”, “kira tespit davaları” aylarca sürdüğünden ve nihayetinde kira bedeli hâkim tarafından belirleneceğinden burada da kira artışı için orta noktada buluşmak daha makul bir seçenek olarak kiracı ve kiralayanların önünde durmaktadır.
Hukuk terimi olarak “uzlaşma”nın yahut “uzlaştırma”nın esasen hukukumuzda ceza yargılamasıyla ilgili bir terim olduğunu söyleyebiliriz. Fakat burada temel manasıyla uzlaşmadan, orta noktada buluşmadan kelam ediyoruz. Çünkü kira artış oranında uzlaşmanın icrasında da kira mukavelesini düzenlerken olduğu üzere bir hukuksal hale tabi olmadığını da belirtmek gerekir fakat yazılı olarak yapılması kanıt niteliğini pekiştireceği için yeniden de uzlaşmanın yazılı olarak yapılması değer taşımakta.
Kira artış oranı uzlaşmasının neden yapılacağına aslında üstte da değinmiş olduk. Uzun yargılama süreçleri ve gayrimenkullerin süratle artan piyasa bedeline koşut olarak kira bedellerinin de artması, lakin son devirdeki seri artışlardan evvel kiracı olanların piyasadan düşük bir bedelle kira ödemesine rağmen kendilerinin de bu ortamda halihazırda barınmakta olduğu kiralananı değiştirmektense inisiyatif alarak daha fazla bir kira bedelini mülk sahibine teklif etmesinin daha kârlı olması üzere nedenleri sıralayabiliriz.
Kira artış oranında uzlaşmanın hudutlarına ve nasıl yapılacağından kelam edecek olursak;
Kira artış oranı; sınırlama getirilmeden evvel kiralanan mülkün kira bedelinin Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) bedelleri kullanılarak bir evvelki kira devri kira bedeli üzerinden bu enflasyon oranına nazaran arttırılıyor idi. Bu bedeller doğrultusunda yasal kira artış oranı belirlenmekteydi. Lakin kira artış oranında yapılan sınırlama ile TÜFE’ye bakılmaksızın 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri ortasında yenilenen kira kontratlarında %25’ten fazla kira artışı yapılamamaktaydı.
5 Temmuz 2023’te Cumhurbaşkanı Erdoğan açıklama yaparak 1 Temmuz 2024’e dek bu sınırlamanın devam edeceğini belirtti. Fakat bu sınırlamanın yalnız konutlar için geçerli olup işyerlerini kapsamadığını da belirtmek gerek. İşyerleri için 12 aylık TÜFE oranı dikkate alınarak kira artışında üst hudut bu orana nazaran belirlenir. Tekrar taraflar ortalarında uzlaşarak bir oran belirleyip buna mukavelede yer verebilecekleri üzere bu konuda uzlaşamazlarsa mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespitini sağlayabilirler. Bunun yanında 5 yıllık kira periyodu sona erdiğinde tekrar bu hudut dikkate alınmayıp kira artışında üst hudut olarak TÜFE baz alınır. Bunların yanında kirada “ara zam” talep edilmesi de yasal değildir. Kiraya artırım yılda bir sefer ve mukavele yenileme devrinde yapılabilir.
Kira artış oranı uzlaşması, yasal üst hudut gözetilerek kira kontratında kiracı ve kiralayan ortasında bir oran belirlenerek yapılabilir. Bu muahedede, kiralanan mülkün kira bedelinin hangi oranda arttırılacağı belirlenir, kararlaştırılır.
Kiracı ve kiralayan açısından kıymeti şöyle açıklanabilir: Kiracılar için, kira artış oranı uzlaşması sayesinde kiraların belli bir oranda artırılması kararlaştırılır ve bu sayede kiracılar daha evvelce ne kadar ödeyeceklerini bilebilirler. Kiralayanlar için ise, kira artış oranı uzlaşması sayesinde kiralarını makul bir oranda artırarak daha fazla gelir elde edebilirler.
Kira artış oranı uzlaşması yapmak için resmi bir form yoktur. Lakin, kiracı ve kiralayan ortasında yapılan mutabakatın yazılı hale getirilmesi bittabi tavsiyemizdir. Bu sayede, uyuşmazlık durumunda dokümana dayanarak hak talep edilebilir. Ayrıyeten beş yıllık devir sonunda daha da büyük kıymet arz eden kira artış oranında uzlaşmanın sağlanamaması sonucunda kira tespiti davası açıldığında eski devirdeki kira ile piyasa ortasındaki fark fazla ise kiracının yasal üst hudut olan yüzde %25 kira artışı oranı ile kiralarını ödemeye başlaması yahut devam etmesi kıymetlidir. Çünkü dava sonucunda kiracının yeni kira bedeli üzerinden ödeme yapması, şayet mahkemece karar verildiyse geçmiş devir artırım farkını da ödemesi gerekecektir.
Son
Kira uyuşmazlıklarında uzlaşmanın değeri, manası, sonları ile arabuluculuk düzenlemesine dair yapılan resmî açıklamalar ve ne üzere artıları ve eksileri olduğu hususu ile ilgili yazdığımız bu yazı umarız kira uyuşmazlıklarıyla uğraşan beşerler için bir nebze aydınlatıcı ve açıklayıcı olmuştur. Kira uyuşmazlıklarında haklarınıza sahip çıkabilmeniz ismine mukavelenin düzenlendiği kademede, tahliye taahhütnamesi evresinde, gerektiği vakit ihtarname basamaklarında ve dava süreçlerinde bir avukat ile görüşmek bu süreçleri daha dertsiz yürütmenizi sağlayabilir lakin tüm bu problemlerde uzlaşmayı, ortak nokta bulmayı öncelikli olarak görmek daha da önemli bir konu. Haklarınıza sahip çıkabildiğiniz ve rastgele bir tüzel sorunla karşılaşmadığınız sağlıklı bir ömür dilerim. Bir sonraki yazımızda görüşmek dileğiyle, hoşça kalın!
Linkedln
Web Sitesi
Bu makalede öne sürülen fikir ve yaklaşımlar büsbütün müelliflerinin özgün niyetleridir ve Onedio’nun editöryal siyasetini yansıtmayabilir. ©Onedio