Ev fiyatları uzun vakittir değerli bir tartışma konusu olurken, satışlardaki değişimler de yakından izleniyor. Kiraları da direkt etkileyen fiyat yükselişler barınma sorunu yaratmaya hakikat giderken, 2022 Temmuz prestijiyle yüzde 25 artışla sonlandırılan bir kira artışı gündeme gelmişti. Bu yıl Temmuz ayında bitecek yüzde artış sonu bir yandan konuşulurken, öbür yandan da bunun satışlara mümkün tesirleri de gündemde. Ayrıyeten yabancılar için de kurlardaki artışı yakalayan mesken fiyatları artık cazip olmayınca yurt içinde yükselen mevduat faizleriyle ne kadar cazip diye baktık.
Son günlerin seçim öncesi kıymetli hususlarından olan ve Hazine Bakanı Nebati’nin Millet İttifakı Cumhurbaşkanı adayı Kemal Kılıçdaroğlu’na dair sert telaffuzlarda bulunmasına neden olan yabancı yatırımcı girişiyle mevzuyu açalım.
Bakan Nureddin Nebati, Türkiye’ye gelen yabancı sermaye ile övünürken, bu girişin büyük kısmının yabancılara satılan ve konut fiyatlarında yükselişe neden olduğu da düşünülen gayrimenkullerden oluştuğunu hesaba katmıyor.
Sözcü’den Emre Deveci’nin aktardığına göre, yasal düzenlemelerle 2012’de hayata geçen yabancıya gayrimenkul satışı ve hatta bu yolla vatandaşlık ve oturum müsaadesi kazanımı ile 11 yılda Türkiye’de yabancılara 357 bin 343 konut satıldı.
2013-2023 yıllarında Türkiye’ye giren 128,9 milyar dolarlık direkt yabancı sermaye girişinin 47,7 milyar doları yani yüzde 37’si bu satışlardan oluşuyor.
Kira artışlarında sınırlamanın uzatılması fikri de konut dalına bir hasar verebilir niyeti hakim oluyor.
Geçen yıl yapılan ve seçim sonrasına ötelenmiş olan kira artışlarındaki yüzde 25 sınırlamasının uzatılması düşünülüyor.
Pratikte birçok mesken sahibinin bu orana uymadığı bilinirken, öteki yandan da geçen yıl bu sınırlamanın getirilmesi konut satışlarını ve kiralamaları da etkilemişti.
Enflasyonda bir döngü halinde artış yaratmaması ismine getirilen düzenleme olmasaydı hem geriden gelen 12 aylık ortalamalar enflasyondaki düşüşü kira artışlarına hem yansıtmayacak hem de enflasyonda değerli bir kalem olan kira artışlarıyla yine enflasyonu besleyecekti.
Tüm Teşebbüsçü Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Lideri Hakan Akdoğan, kira artışlarındaki yüzde 25 sınırlamasının uzamasının mesken sahiplerinin reaksiyonuna neden olacağını belirtiyor. Böylece boş olan konutlarda önden yüklemeli bir artış yaşanacağı görüşünü de savunuyor.
Dünya’dan Nurdoğan Arslan Ergün ve Birol Bozkurt’un aktardığına göre, TSKB Gayrimenkul Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, bu sınırlamanın uzatılmasının yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarına hasar vereceğini öngörüyor.
Emlak’ın sahibi Ümit Yalçın, kararın konut yatırımlarını baltalayacağı görüşünü savunuyor. Yalçın, ‘Alım olmayınca üretim de olmayacak” tabirlerini kullanıyor.
Emlak firması yetkilisi Gökhan Taş ise mesken sahiplerinin kiralama yerine satışa yöneleceğini söylüyor.
Gayrimenkul Hukukçuları Derneği Lideri Ali Güvenç, kiracısı olan meskenlerin satılamadığını, kiracısı çıkan konut sahibinin de konutunu kiraya vermeyi tercih etmeyeceğini savundu.
Biz de bu periyot yükselen mevduat faizleri üzerinden aşikâr bölgelerdeki meskenlerin fiyatları, kira getirileri ve dönüş müddetlerine baktık.
Sahibinden.com emlak endeksi satılık ve kiralık fiyatlarla, meskenin fiyatının 1 ay vadeli mevduat getirilerinin çok farklılaştığı görülüyor.
İstanbul Beşiktaş ilçesinde kira ortalaması 37 bin 250 TL olurken, mesken fiyatları ortalama 8 milyon TL düzeyinde. Bu da meskenin dönüş müddetini yaklaşık 18 yıla taşıyor.
Ev almak yerine parasını mevduata yatıran biri aylık olarak 182 bin TL alırken, bunun 37 bin 250 TL’sini meskene kira olarak verirse, bileşik faizle 6 ayda yaklaşık 1 milyon birikim yapmış oluyor.
Hatta mümkün değil fakat 8 milyonu olan biri bu parayı mevduata yatırıp, 8 milyon krediyle konut alsa her ay 1,99 faizden 175 bin 715,81 TL kredi taksiti öderken, 6 bin 284,19 TL de bileşik faiz anaparasına ekleme yapabilir.
Bu olağan afaki bir hesaplama, zira 10 yıl boyunca bu oranda mevduat faizi almak da 10 yıl vade ile 8 milyon 1,99 kredi almak da mümkün değil.
İstanbul Kadıköy’de meskenler ortalama 7 milyon 683 bin 585 TL olarak görülürken, kiralar 20 bin 892 TL olarak hesaplanıyor. Dönüş mühleti 30 yıl olan bir meskenin, fiyatının aylık mevduat getirisi ise ortalama 175 bin TL.
Ankara’da konut fiyatları ortalama 1 milyon 783 bin 930 TL olurken, kiralar ise 9 bin 847 TL ki meskenin dönüş müddeti yaklaşık 15 yıl ve aylık mevduat getirisi 40 bin TL.
İzmir’de mesken fiyatları ortalama 2 milyon 840 bin 734 TL olarak görülürken, 10 bin 520 TL’lik kiralarla 22,5 yıllık dönüş müddetine karşılık, kira sınırlamasını yaşamak istemeyenler için mevduata yatırılan mesken fiyatı ayda 65 bin TL getiriyor.
Bursa’da da 2 milyon 95 bin TL’lik meskenlerin kira getirisi 7 bin 780 TL, mevduat getirisi ise 50 bin TL oluyor. 22 yıllık bir dönüş müddeti bulunuyor.
Bu şartlarda kira sınırlamasının ve mevduatlardaki yükselişin satışları düşürmesi kaçınılmaz gözüküyor. Öbür yandan seçim sonrası faizlerde muhtemel bir yükselişin de konut fiyatlarındaki yükselişi sınırlayacağı gerçeği de ufuktan göz kırpıyor.