Ev fiyatları Türkiye’nin gündeminde düşmezken, barınma sorunu kira bazında büyük kentlerin ana sorunu olmaya devam ediyor. Bir yandan temel gereksinimlere yetişmek bile zorlaşırken, kiralardaki yükseliş bilhassa fakir ve maaşlı kısmı kapana sıkıştırıyor. Dünyada da tekrar baş gösteren gayrimenkul sıkıntıları 2008 gibisi yeni bir kriz kapıda mı minvalinde korkutuyor. Gelin hepsini birlikte inceleyelim.
Önce dünyaya bakalım. Malum konut, ekonomilerde değerli bir kesim. Vezir de ediyor, rezilde!
Dünya’da Emre Ergül, geçen aylardaki bankacılık krizinden yol çıkarak, global piyasalarda yeni sorunun ticari gayrimenkul piyasaları (Commercial real estate – CRE) olduğunun konuşulduğuna değindi.
Küresel piyasalarda uzmanların açıklamalarında Morgan Stanley öncelikli olurken, ‘2008 global bankacılık krizinden daha beteri’ olacağı söylendiğini belirtti.
Pandemide geçilen uzaktan çalışmanın yaygınlaşması ve sürdürülmesi ABD’de ticari gayrimenkulleri zorluyor.
İpoteklerin faiz artışlarıyla yükseleceğini hatırlatan uzmanlar, çoğunlukla banka olan ticari gayrimenkul kullanıcılarıyla kriz ortasında da irtibat kuruyor.
Verilerde de endüstriyel binalarda durumun problemli olmadığı lakin, ofis kredilerinde 2021’den bu yana yüzde 44 temerrüde düşenlerin arttığı görülüyor.
Çözüm olarak da ofislerin konuta dönüştürülmesi öngörülüyor.
Gelelim yurt içinde konut sektörüne! Mahfi Eğilmez, “Konut fiyatları niye eskisi kadar artmıyor?” diye sorarken, bakalım karşılığı neymiş?
Son yıllarda enflasyonla başlayan konut fiyatlarındaki çılgın artışın son periyotta yavaşlamasına değinen Eğilmez, sebeplerin ortasında, ‘enflasyonun baz tesiriyle de olsa sürat kesmesini’ ve ‘satışların düşmesini’ gösteriyor.
Yıl sonlarında artan konut satışları, yıl başında geriliyor. Eğilim çizgisi düşüşü işaret ederken, enflasyondaki yükselişin konut talebini düşürmesi gerekiyor. Böylece fiyatlar da enflasyon kadar süratli yükselmiyor. Lakin bizde durum farklı.
Faiz indirimlerinin akabinde yükselen fiyatlar ve dövizdeki önlemlerle borsa ve konuta yönelen yatırımcılar içinde parası yeten mesken aldı, yetmeyen ya kredi ile mesken ya da pay aldı.
Faiz indirimleri enflasyonla negatif farkı artırınca, kendini korumak isteyen vatandaşlar için konut, yatırıma döndü. Bu da talebi ve haliyle fiyatları artırdı. Mevduat faizlerinde son devirde görülen artışlar, talebi azaltarak, fiyatları da baskıladı.
Atilla Yeşilada da geçen günlerde bu hususta kendi Youtube kanalında “Konut Krizinden Vefat Eden Ekonomiler: Japonya, Çin ve…..Türkiye” başlıklı bir yayın yapmıştı.
Yeşilada, zelzele sonrası bölgeden yaşanan göçün, talebi ve riskli yapı şuurunu artırmasıyla, yaklaşık son 2 yıldır süren konut spekülasyonuna yeni bir boyut kazandırdığını vurguluyor.
Yeşilada’nın farklılaştığı kısım ‘seçime kadar konut fiyatlarının enflasyondan daha süratli yükseleceği’ olurken, sonrasında konut bölümünü ‘hazin bir son beklediğini’ de ekliyor.
1989’da Japonya ile anlatamaya başlayan ünlü ekonomist, “konut balonun patlamasının büyük bir ekonomiyi 30 yıllık deflasyona mahkum ettiğini hatırlatırken, sırada Çin olduğunu söylüyor ki geçen yıllarda da gayrimenkul şirketleri üzerinden sinyalleri gelmişti.
Çin’de hayalet kentler uzun müddettir gündemde yerlerini koruyor.
ABD’de Fed öncelikli olmak üzere dünyada da Merkez Bankalarının para siyasetlerindeki sıkılaştırmanın tüm dünyada konut resesyonuna yol açtığını belirten Yeşilada, Türkiye’de ise seçimden sonra faizlerin enflasyonun üstüne çıkmaması halinde 2001 gibisi bir krizin beklendiğini, konut ve inşaat dalı için de “başına gelen pişmiş tavuğun başına gelmeyecek” diye açıklıyor.
Yeşilada’nın söyledikleri Eğilmez’i de teyit eden özlü kelamıyla bitirelim: Hiçbir şeyin fiyatı sonsuza kadar enflasyondan daha fazla artamaz. Bir müddet sonra enflasyondaki artışla alım gücünün düşmesi talebi azaltır bu da yükselişi baskılar.