1) BU MADDELERDEN BİRİ VARSA BEKLEMEYİN!
Bina 1999 yılında önce yapıldıysa
Bina projesiz ve ruhsatsız yapıldıysa
İnşaatta hazır beton kullanılmadıysa
Binadan daha önce alınmış karot beton dayanımı C1O altındaysa
Bina kolon ve kirişlerinde çatlaklıklar varsa
Bodrum katta rutubet, kolon demirlerinde paslanma, betonda deniz kabukları veya benzeri şeyler varsa
Bina dere yatağı, dolgudaysa riskli olma ihtimali var. Bu durumda ilk adım durumu tespit etmek olmalı.
2) NASIL RİSK TESPİTİ YAPILIR?
Binanızın depreme hazır olmadığını düşünüyorsanız risk tespiti yaptırmalısınız. Bu noktada 2 seçenek var. Biri ‘deprem dayanıklılık raporu’ diğeri ise ‘risk tespiti’. 5 katlı 10 daireli bir binada tespit yaptırmanın bedeli 3 bin 500- 4 bin lira. Deprem dayanıklılık testini bağımsız firmalar yapıyor, sonuçlarını da o binada yaşayanlarla paylaşıyor. Risk tespiti ise farklı. Çünkü bu tespiti yaptırırsanız ve binanız riskli çıkarsa geri dönüşü olmayan bir yıkım süreci başlıyor. Riskli binaların tespiti için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan lisans almış kurumlara tapu ve kimlik fotokopisi ile başvurmanız gerekiyor. (Lisanslı kuruluşları Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’nden öğrenebilirsiniz) Bu kurumlar binanıza ilişkin bir rapor hazırlıyor ve 7 gün içinde belediyeye gönderiliyor. İnceleme sonucunda riskli olduğu belirlenen binalar, 10 iş günü içinde Altyapı Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü’ne ve Tapu Müdürlüğü’ne yazılı olarak bildiriliyor. Binaya riskli yapı şerhi işleniyor ve ev sahiplerine tebligat gönderiliyor. Binadaki malikler bu karara 15 gün içerisinde itiraz edebilir. Yapılan itirazlar heyet tarafından inceleniyor. Eğer, riskli olduğu kabul edilirse bina 60 gün içinde yıkılıyor. Teknik heyet riskli olmadığına karar verirse, şerh kaldırılıyor. Öte yandan yapılan yeni düzenlemelere göre belediyeler de şikayet halinde veya resen riskli binaları maliklerinden süre vererek tespitini yaptırmalarını isteyebiliyorlar. Eğer süresi içinde riskli yapı tespiti yapılmazsa belediye yapıyor ve bedelini tahsil ediyor.
3) EVİNİZ RİSKLİ İSE NE OLACAK?
Binanız riskli ise 2 ihtimal var; güçlendirme ya da yıkıp yeniden yapma… Türkiye’de güçlendirme yıkım kadar yaygın değil. Oysa uzmanlar uygun yapılarda güçlendirmenin hem süre hem de maliyet avantajı olduğuna dikkat çekiyor. Öncelikle, binanın güçlendirme işlemine uygun olup olmadığı teknik olarak tespit ediliyor. Güçlendirme kararı, kat maliklerinin beşte dördünün çoğunluğu ile alınıyor. Daha sonra güçlendirme projesi yapılıyor ve belediyeden ruhsatı alınıyor. Sektör uzmanları derin bir güçlendirmede metrekare maliyetinin yaklaşık 1000 lira olacağını belirtiyor. Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra, 60+30 günlük süre içerisinde, bina yıkım süreci başlayacağından, güçlendirme işleminin hızla yapılması gerekiyor. Öte yandan imar barışına başvurarak ‘yapı kayıt belgesi’ alan yapılar için de güçlendirmenin önü açıldı. Söz gelimi vatandaş 7 katlı bir binada güçlendirme yapmak istediğinde belediye ‘imar durumu 5 kata izin veriyor’ diyordu. Bu nedenle güçlendirme yapılamıyordu. Artık ilave hak verilmeden, mevcut koşullar da korunarak güçlendirme ruhsatı verilecek.
Binanız güçlendirmeye uygun değilse ya da siz yıkıp yeniden yapılmasını tercih ediyorsanız o zaman devreye müteahhit girecek. Birçok kişi bireysel olarak binaları yıkıp yenisini yapacak finansal güce sahip olmadığından müteahhit firma ile anlaşarak sürece başlıyor. Dönüşüme başlamanız için hak sahiplerinin üçte ikisinin de ‘evet’ demesi gerekiyor. Sizin payınıza ya da firmaya düşecek mülk, yapılacak anlaşmayla belirleniyor. Türkiye’de çok sayıda kişi kat karşılığı yapılan anlaşmalarda dönüşüm sürecine girdi. Ancak hatalı firma ve hatalı sözleşmeler binlerce konutzede yarattı.
DÖNÜŞÜM MAĞDURU OLMAMAK İÇİN BUNLARA DİKKAT
Evi dönüşüme girecek vatandaş için ön hazırlık çalışmaları durum tespitiyle başlıyor. Yani tapunuza bakıp bir sorun var mı incelemeli, belediyeye gidip imar durumu hakkında bilgi almalısınız. Kaçak kat ya da plan değişikliği gibi durumlar varsa bunu evinizi yıkmadan öğrenmenizde fayda var. Mesela binanız 10 katlı, plan değişince 8 kata düşmüş. Ama siz bunu bilmeden yıkıma girdiyseniz işi tamamlamanız oldukça zor.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı fesh edilemeyen ancak mahkeme kararı ile fesh edilebilen sözleşmeler niteliğinde ve fesih süreci uzun sürüyor. Bu nedenle müteahhittin şirket sermaye yapısını araştırın. Yeni düzenlemeye göre dönüşüm yapacak firmalar işin yüzde 10’u kadar teminat göstermek zorunda. Bu teminatın olup olmadığını kontrol edin. Riskli yapılarda ilçe belediyesinden, riskli alanlarda bakanlıktan bunu öğrenebilirsiniz. Şirketin daha önce yapmış olduğu işlerinin neler olduğu, hukuki sorunlar bulunup bulunmadığı da araştırın.
Sözleşmelerde süre konusu çok önemli. Sürelerin net anlaşılır bir şekilde yazılması gerekli. Yer teslimi için ne kadar süre öngörülmüş, yer tesliminden sonra yapım ruhsatı için ne kadar süre öngörülmüş, yapım ruhsatı alındıktan sonra inşaatın bitirilmesi için ne kadar süre öngörülmüş ve teslimden sonra iskan alınması için ne kadar süre öngörülmüş… Tüm bu sürelerin net olması çok önemli. Aksi takdirde müteahhit esnek davranıp süreyi uzun bir zamana yayabilir.
Yapılacak sözleşmelerde cezai şart bedellerinin açık bir şekilde yazılmalı. Müteahhittin verilen süre içerisinde sözleşmeye hiç başlamaması, başlarsa bitirmemesi, süresinde teslim etmemesi, etse dahi yapacağı ayıplı işler ve kira kayıpları nedeniyle mutlaka cezai şart talep edilmeli.
Teknik şartname, yapılacak işlerin niteliği, malzeme kalitesi, seçilecek ürünün markası gibi konuları içerdiği için inşaatlar tamamlandıktan sonra açılacak davalarda önem arz ediyor. Teknik şartnamede belirsiz ifade olmamalı, “ve benzeri, muadili” gibi ifadeler konulmamalı.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan destek alabilirsiniz. Evini güçlendirmek isteyen 10 yıl vade ve düşük faizle 50 bin liraya kadar kredi kullanabiliyor. Dönüşümde ise iline göre değişmekle birlikte hak sahiplerine 715 lira ile bin 150 lira arasında kira yardımı yapılıyor.