Eski bankacı ve Bankavitrini.com muharriri Erol Taşdelen
Taşdelen şunları yazdı:
“Kamu bankalarının konut kredisi faiz oranlarını yüzde 1,29‘a düşürdüğü görüldü. Bu orana karşın 2020 yılındaki yüzde 0,64’lük konut kredi faiz oranlarının çok uzağında lakin piyasanın da şu an için en uygun faiz oranı.
Faiz oranları sizi yanıltmasın! Oturup hesap kitap yapın derim. Akıllarda 2020 yılındaki yüzde 0,64 faiz oranları kaldı. Burada en değerli husus faiz oranları düşüp piyasa biraz hareketlenmeye başladığında bilhassa müteahhitlerin fırsatçılık yapıp konut fiyatlarını artırmaları. O vakit daha yüksek kredi kullanacağınız için faiz avantajı da ortadan kalkıyor. Sürü psikolojisi ile hareket etmek her vakit size kazandırmıyor yani. Bu ortada satılan konutların üçte ikisi 2. el notunu da düşelim.
Örnek: 500.000 TL mütevazi bir konut alacaksınız. Haydi 250.000 TL de birikiminiz var. 250.000 TL 120 ay konut kredisi kullanacaksınız. Faizin tesirini göstermek için örnek hesap yapalım.
Görüldüğü üzere 2020 yılında yüzde 0,64’den 250.000 TL konut kredisi kullanan biri 2.991 TL taksit ödüyor. Bugün kamu bankalarındaki yüzde 1,29 düştü denilen oranda tıpkı krediyi kullandığınızda 4.107 TL aylık taksit ödeyeceksiniz. Yüzde 0.64’den kullananlar 108.930.-TL’si faiz toplam 358.930 TL ödeme yapacakken; yüzde 1,29 ile konut kredisi kullananlar 242.860 TL faiz, toplamda 492.860 TL ödeme yapacaklar.
Peşin ödenecek 250.000 TL’yi de eklersek, tıpkı konutu 2020 yılında alanların cebinden 608.930 TL çıkarken; artık 742.860 TL çıkacak. Yani 133.930 TL fazla ödeme yapacaklar.”
Birtakım bankalar internet sitelerindeki faiz oranlarının altına inebiliyor
Konut kredisi kullanacak vatandaşlara teklifimiz, bankaların kendi internet sitelerinde yayınladıkları faiz oranlarının şubelerden teyit edilmesi istikametinde olacak. Çünkü birtakım bankalar bu yayınladıkları faiz oranlarının altında oran beyan edebiliyor. Şubeler Ortadaki fark aylık 0,01-0,04 ortasında. Birtakım bankalar bu duruma “internet sitemizde faiz oranları güncellenmemiş” açıklaması getiriyor. Çok dijital olduğunu tez eden bankaların bu duruma düşmeleri trajikomik durum.
Ekspertiz pahasının ne kadarı kredilendiriliyor kesinlikle öğrenin
Uygun faiz oranını yakalamanız yetmiyor, çabucak sevinmeyin. Yasal olarak bankalar ekspertiz kıymetinin yüzde 90’ına kadar konut kredisi kullandırabilmelerine karşın bu oranı aşağıya çekme hakları var. Kimi bankalar ekspertiz pahasının yüzde 50’sine kadar kredi kullandıracağını beyan ediyor. Birtakım bankalar 500 bin ekspertiz pahasına kadar yüzde 80’ine bunun üzerine yüzde 90’ına kadar kredi verebiliyor. En düzgünü bunu kredi müracaat sırasında kesinlikle sormak. Yoksa kullanmayacağınız kredi için boşu boşuna ekspertiz parası ödemiş olursunuz.
Sigorta konusu değerli
Konut kredilerinde en kıymetli mevzulardan biri sigorta konusu. Konut kredilerinde DASK olmaz ise olmaz. Çünkü tapu daireleri DASK olmadan aslında süreç yapmıyor. Fiyatı da her yerde çabucak hemen birebir tutuyor, bundan kaçış yok yani. Asıl üzerinde durulması gereken, DASK dışında başka sigortalar. Kimi bankalar “sigortalı / sigortasız” seçeneği sunarak faiz oranlarında değişiklik yapabiliyor (örnek: Akbank). Sigortadan da kazandıkları için “sigortalı” seçenekte daha düşük konut kredi faiz oranı sunabiliyorlar. Kimi bankalar sigorta konusunda katı davranıyor, sigortayı kesinlikle kendileri yapmak istiyor. (Bu hususta önemli cezalar yemelerine karşın birtakım bankalar bu huydan vazgeçmedi ). Bu husustaki şikayetleri 2019 sonunda kurulan SEDDK – Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu’na bildirebilirsiniz. Artık sigorta şikayetleri sahipsiz değil.
Kimi bankalar yüksek prim tutan hayat sigortası yerine daha düşük primli ferdi kaza sigortasını kabul ediyor. Sıhhatinize güveniyorsanız, yaşınız da genç ise bu seçenek güzel bir alternatif. Lakin sigorta müddetinde kaza dışında vefat eder yahut iş göremez halde sakatlanırsanız mirasçılardan pek hayır dua beklememeyi de dikkate alın. Çünkü bu çeşit sigortalar vefat halinde krediyi kapatıp kalan parayı mirasçılara veriyor. Karar size kalmış. İçlerinde bir kamu bankasının da olduğu bir küme banka ise konut kredilerini sigortada fırsata çevirmiş durumda. “Konut paket” diye müşteriye 4-5 sigorta dayatıyor. İçinde neler yok ki: Hayat sigortası, ferdi kaza sigortası, işsizlik sigortası, eşya sigortası, DASK… Yok yok yani. Krediyi erken kapama üzere bir durumunuz var ise sigorta primlerini sigorta müddetinde, örneğin 60 ay peşin ödemeniz size ziyan ettirebilir. Yıllık ödeme en uygun seçenek olabilir. Çünkü, vadesinden evvel kredinizi kapadığınızda ödediğiniz primden elinize iade bir şey kalmayacaktır. Kimi bankalar otomatik iptal yerine “Beyan etmediniz” diye bu sigortaları vade sonuna kadar sürdürebiliyor. Bu bahiste denetim sizde olsun.
Ekspertiz fiyatında soygun devri bitti
Bankalar müşterilerinden konut kredilerinde yaptırdıkları ekspertiz hizmetinde keyfi fiyatlar talep edebiliyordu. 2020 yılında yapılan değişiklik ile bunun önü kesildi ve SKP Lisanslı ekspertizlere ödenecek meblağ kadar fiyat alınacak dendi. Bankaların bu süreçten kar edememesi nedeni ile ağır baskısı konusu banka bu hizmetin yüzde 15 fazlasını alabilir diye 2021’de değişikliğe gidildi. Bu durumda bile geçmiş yılardaki afaki istenen fiyatların altında ödeme talep edilecek bilginiz olsun.
Tapu kıymeti kredinin altında olmasın
Birçok banka bu duruma dikkat ediyor ancak tekrar de aklınızda olsun. Tapu harcı fazla ödememek için tapuda alım / satım kıymeti düşük gösterilmesi alışkanlığı var. Tapuda gösterilen kıymet kullandığınız kredinin altında olması halinde ileride Maliye ile sorun yaşar ek vergi cezası ödemek zorunda kalabilirsiniz. Çünkü devlet haklı olarak “Sen 300 bin TL kredi kullanmış, en makûs ihtimalle meskeni bu fiyata almışsın fakat tapuda 250 bin TL göstermişsin. Tapu harcını 50 bin TL az ödemişsin, öde bakayım” diyebiliyor.
Kimi bankalar ekspertiz kıymeti düşük çıktığında ortadaki farkı tüketici kredisi olarak kullandırmayı önerebiliyor. Konut kredileri KKDF, BSMV üzere vergilerden muaf iken tüketici kredilerinde hem bu vergiler var hem de faiz oranları daha yüksek. Hesabınızı ona nazaran yapın.”