Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan son datalara nazaran yıllık enflasyon yüzde 54,44’e çıktı. Bu durum devam eden arz sıkıntısıyla birleşince bilhassa kiralık meskende oturanlar ve kiralık mesken arayanlar için büyük bir soruna dönüştü. Son yıllarda azalan yeni konut üretimi artan talebe yanıt vermediği için fiyatlar süratle yükseliyor. Enflasyon ise hem kira mukavelelerini hem de konut fiyatlarını zorluyor.
Kira kontratlarının yenilenmesinde 12 aylık tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) ortalaması dikkate alınıyor. Buna nazaran Şubat ayı kira artış oranı yüzde 25,98 olarak hesaplanıyor. Bu oran Şubat 2021’de yüzde 12,53 düzeyindeydi. Kiracıların artık en büyük telaşı, bilhassa yaz devrinde yükselmesi beklenen enflasyon ve yüksek kira artış oranı.
Fakat birtakım konut sahiplerinin bu mevzudaki tavrı ise kiracıları güç duruma düşürüyor. Daima artan enflasyonu işaret eden konut sahipleri kiracılarından yasal orandan daha fazla kira artışı talep ediyor. Bu talebe olumlu karşılık alamayan mesken sahipleri kimi vakit kiracılara meskeni boşaltması tarafında çeşitli baskılar yapıyor.
Konut sahiplerinin yasal olmayan talepleri
Pekala konut sahibi kirayı istediği oranda arttırabilir mi ve kiracıdan konutu istediği vakitte boşaltmasını isteyebilir mi?
DW Türkçe’ye değerlendirmelerde bulunan avukat Hanife Emine Kara, kiralarda uygulanacak artışın ne formda yapılacağının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü hususunda düzenlendiğine dikkat çekiyor. Buna nazaran yenilenen kontrat için son 12 aylık tüketici fiyat endeksi ortalaması dikkate alınıyor. Son periyotta birtakım mesken sahiplerinin kiracılarından artan enflasyonu ve daldaki artışları mazeret ederek yeni artırımlar talep ettiğini tabir eden Kara, lakin yasal olarak bunu talep edemeyecekleri ikazında bulunuyor.
Bağımsız iktisatçılardan oluşan Enflasyon Araştırma Kümesi’nin (ENAG) hesaplamasına nazaran ise yıllık enflasyon yüzde 123,8. Birtakım konut sahipleri de fiyat artışlarını ENAG’ın hesaplamasına nazaran talep ediyor. Fakat mülk sahiplerinin ENAG’ın sayılarının kira kontratlarında kabul edilemeyeceğini kaydeden Kara, “Kira mukaveleleri için belirlenen tek istatistik TÜİK tarafından açıklanan son 12 aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasıdır” diyor.
Mesken sahibinin yasal oranı kabul etmemesi durumunda ise sürecin nasıl işleyeceği konusunda Kara şunları söylüyor:
“Bu durumda kiracı konut değiştirmek istemiyorsa TÜİK tarafından belirlenen son 12 aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasına bakarak kira artışı yapabilir. Ve bu oranı mevcut kirasını üzerine ekleyerek kira bedeli olarak uygulayabilir. Konut sahibi bunu kabul etmese bile yasal artış oranı bu olduğu için kiracı konutta oturmaya devam edebilir. Bu bahiste konut sahibinin kiracıyı konuttan çıkarma yetkisi yoktur.”
Pekala uzun vadeli mukavelelerde durum değişiyor mu?
Kara, şayet kiracı beş yıldan uzun müddettir tıpkı konutta oturuyorsa ve burada bir uyuşmazlık varsa mesken sahibinin bu hususta farklı bir kıymetlendirme talep edebileceğini tabir ediyor. Kara’nın verdiği bilgilere nazaran yargı yoluna başvurulduğunda hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalama, kiralanan mümkün durumu ve bölgedeki emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak hakkaniyetli bir karar veriliyor.
Üç yıl daha sorun yaşanabilir
Yaşanan sorundaki temel sorunun kâfi sayıda yeni konut üretilememesi olduğunu söyleyen Tüm Teşebbüsçü Emlak Müşavirleri Derneği Lideri Hakan Akdoğan ise bu gündemin en az üç yıl daha süreceğini belirtiyor.
Türkiye’nin yılda en az 800 bin adet konut üretimi ihtiyacı olduğunu belirten Akdoğan, “2016 yılıyla 2019 ortasında biz konutları satmak için müşteri bulamazdık. Daha sonra hem pandemi hem de kurdaki yükseliş konut üretimi durdurdu. Maliyetler çok arttı. 2020 sonrasında konut üretimi uygunca azaldı. Bir yandan da beşerler yeni konut bakıyor. Piyasa buna yanıt veremedi, fiyatla artışa geçti” diyor.
Talep çok olduğu için bu yükselişin durmadığını söyleyen Akdoğan sözlerini, “Şimdi 2021 yılı için 700 bin bağımsız kısım ruhsatı alındığını gördük. Bunun ne kadarı inşa edilecek bilmiyoruz lakin bu sayı bile olumlu görünüyor. Şayet bu 2022 yılında daha da üst çıkarsa muhtaçlığın karşılanması manasında kıymetli olur” formunda sürdürüyor.
Toplumsal konut üretimi artmalı
Türkiye’nin bu husustaki en kıymetli önceliğinin ucuz ve toplumsal konut üretimi olduğunu söyleyen Akdoğan, “Türkiye, TOKİ ile çok daha süratli bir formda bu muhtaçlığa karşılık vermeli. Bilhassa dar gelir kümesindeki vatandaşlara yönelik konut üretimi hızlandırılmalı. Büyükşehirlerde yeni projeler geliştirilmeli ve tıpkı vakitte bu doğrultuda konut üretmek isteyen firmalar desteklenmeli” teklifinde bulunuyor.
Mesken fiyatlarının çok kısa müddette 2-3 kat arttığını anlatan Akdoğan, bu durumun çok önemli bir talep patlaması olmadığı halde gerçekleştiğini belirtiyor. Akdoğan’ın bu mevzudaki altını çizdiği nokta bir devir daima artan konut üretiminin birdenbire durması. Akdoğan nazaran piyasada hem üretim manasında hem de fiyatlama düzeneği manasında bir istikrarın sağlanması birkaç yıldan fazla sürecek. Bu süreçte kiracılar benzeri külfetler yaşamaya devam edecek. Lakin Akdoğan, kiracıların mesken sahipleri ile yaşadıkları ıstırapta kesinlikle kendi yasal haklarını bilmeleri gerektiğini tabir ediyor.
Emre Eser
© Deutsche Welle Türkçe
