Türkiye’de bilhassa büyükşehirlerde konut fiyatları ve kiralarda yaşanan büyük artışları İstanbul Üniversitesi’nden Prof. Dr. Ali Hepşen, Radyo Sputnik’te Atilla Güner’le Akşam Postası’na kıymetlendirdi. Prof. Dr. Hepşen, “Konut fiyatları yükseliyor zira enflasyonist ortamda gayrimenkul en uygun yatırım aracı olarak görülüyor. Pandemi sonrası üniversiteler açıldı, baraj puanı da kalktı öğrencilerin konut talebi artacak bu da kiraları daha da artırabilir” dedi.
Gayrimenkulde yaşanan talebin 90’lı yıllara “geri dönüş” olarak niteleyen Hepşen “Mevduat getirilerinin çok daha aşağılarda kalması, öbür finansal getirilerin enflasyona kıyasla baktığımızda realde negatif getiri sağlamaları servet sahibini gayrimenkul tarafına itti” diye konuştu.
Gayrimenkule olan talebin artarak devam edeceğini söz eden Hepşen “İlerleyen devirlerde en yüksek gelire sahip yüzde 10 ya da yüzde 20’lik küme tasarruflarını daha yüksek ölçüde gayrimenkulde değerlendirmeye devam edecekler” dedi.
Hepşen şu açıklamaları yaptı:
“1990’lı yıllardaki alışkanlıkları tekrar hatırladık. 90’lı yıllarda enflasyonist ortamda elde edilen karların nasıl değerlendirileceği sorunsalı vardı ve o devirlerde gayrimenkul öne çıkan eserlerden birisiydi. Gayrimenkul piyasası enflasyonist ortamlarda tasarruf sahibinin birikimlerini koruyan değerli bir öge olarak değerlendirilmekteydi. Şu an o devirlere geri döndük. Mevduat getirilerinin çok daha aşağılarda kalması, öbür finansal getirilerin enflasyona kıyasla baktığımızda realde negatif getiri sağlamaları servet sahibini gayrimenkul tarafına itti.
“Yüksek gelire sahip kesim tasarruflarını daha yüksek ölçüde gayrimenkulde değerlendirecek”
Yaklaşık 3 ay evvel yayına bağlandığımda, ‘ilk üç ay bitecek ve burada elde edilecek olan getiri yatırımcı açısından enflasyona karşı ne kadar koruyor ya da korumadığını yatırımcı kıymetlendirecek ve şayet enflasyon altı getiri elde ettiğini hissederse öncelikli alanı gayrimenkul’ demiştim. O söylediklerim bugün kapımızı çalıyor. İlerleyen devirlerde en yüksek gelire sahip yüzde 10 ya da yüzde 20’lik küme tasarruflarını daha yüksek ölçüde gayrimenkulde değerlendirmeye devam edecekler, daha fazla sayıda mülk edinimi gerçekleştirecekler ve geriye kalan yüzde 80’lik küme ise o yüzde 20’ye erişemediğimiz için ya kiracı olarak onların mülklerinde yaşamaya devam edeceğiz ya da miras tekniğiyle gayrimenkul kalmış ise onu olabildiğince sıkı bir halde elde tutmaya devam edeceğiz.
“Konut kredisi ile konut almak hayal”
Konut satın alma gücü genel manada bireylerin bilhassa mülk alımlarında konut kredisi kullanmalarına bağlı olarak ödedikleri taksitle, bu taksitle geliri içerisindeki hissesi karşılaştırıyor. Tüketici itimat endeksinde olduğu üzere buradaki oran yüzün üzerindeyse biz bunu şu halde yorumluyoruz, tüketici konut kredisi kullanarak bugünkü şartlarda rahatlıkla konuta erişebilir şayet yüzün altındaysa da erişemez’ formunda kıymetlendiriyoruz. Yaptığımız son ölçümlerde endeks göstergesi 76 puan olduğunu gözlemliyoruz. 2021 ayının Aralık ayına kıyasla hane halkının konut kredisi kullanarak yüzde 7 oranında, geçen yılın tıpkı ayına nazaran ise yüzde 27 oranında kredi kullanarak edinimini söyleyebiliriz. Kredi faizleri 4 aydır değişmiyor ancak Eylül ayından itibaren fiyatların artması beraberinde konut kredisi kullanarak mülk alan şahısların ödediği taksitlerin kendi gelirleri içerisinde çok daha yüksek hisse almalarına neden oldu. Hane halkı net harcanabilir gelirinin yüzde 44’ünü şayet kredi kullanmak istiyorsa 10 yıllık kredi taksitlerine ayırmak zorunda. Geriye kalan ölçüyle da kendi yaşamsal masraflarını ödeyebilmek zorunda kalacak.
“Bu sene öğrenci sayısı yüzde 25 daha fazla”
Pandemiden ötürü hane halkı kent dışına çıktı ve üniversitelerin de dersleri online eğitime çevirmesiyle kentler boşalmıştı. 2019-20-21 yılları Türkiye’yi geçmişle kıyasladığımız vakit konut üretiminin arzının yeni ruhsat alımında nispeten çok daha zayıf kaldığı bir periyodu karşımıza getirdi. Talebin olmadığı bir istikrar periyodu yaşadık. Üniversitelerin yine fiziki olarak açılmaları kenti boşaltan bireylerin tekrardan geri dönmesine neden oluyor. Eylül ayından itibaren kiraların artmasının bir sebebi bu. 2019-20-21 yıllarında İstanbul Beşiktaş’ta yeni alınan ruhsat sayısı bin adetin altında. Yeni alınan ruhsatlar daha çok kentsel dönüşümün ağır olduğu örneğin Kadıköy, Küçükçekmece, Tuzla ve Esenyurt. Kente geri dönüşlerle birlikte evvel kiralar sonrasında kur artışıyla birlikte artan maliyetler nedeniyle fiyatlar yükseliş eğilimine girdi. 2020-2021 Yıllarında alınan az sayıdaki ruhsatın önümüzdeki iki yıl içerisinde inşaata dönmesi gerekiyor ki dönecek olan eser çok az. Üniversitelerde geçen sene 194 bin kontenjan boş kalmıştı. Artık barajı kaldırdık. Bu sene hem boş kontenjan sayısı tahminen de kalmayacak lakin bu sene gelen giren öğrenci sayısı geçen seneye nazaran yüzde 25 daha fazla.”
